Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę? (cz. I)

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę? (cz. I)

Na łamach niniejszego bloga, mniej więcej w porządku chronologicznym, wspominałem już o ważnych kwestiach dotyczących nabycia mieszkania na rynku pierwotnym, m.in:

Przyszedł czas, aby do szeregu wpisów dołączył także ten o umowie deweloperskiej.

Jeżeli po raz pierwszy zamierzasz kupić mieszkanie od dewelopera, ten jak i pozostałe wpisy dot. umowy deweloperskiej powinny być dla Ciebie interesujące.

W dzisiejszym wpisie znajdziesz kilka słów o tym, czym jest umowa deweloperska, co musi zawierać, oraz na co zwrócić szczególną uwagę zapoznając się ze wzorcem umowy przedstawionym przez dewelopera.

Umowa deweloperska

Jak zwykle szukając odpowiedzi na to, co oznacza dane pojęcie warto zajrzeć do słownika definicji zawartych w ustawie.

Jak ustawodawca definiuje umowę deweloperską?

Umowa deweloperska, to:

umowa na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

A zatem, przechodząc do meritum, już bez zbędnych odwołań wewnątrz ustawy, oraz po odarciu definicji z języka prawniczego (na ile potrafię), sprawa jest jasna (aczkolwiek mocno uproszczona).

Umowa deweloperska jest to umowa, która po stronie dewelopera rodzi obowiązek wybudowania budynku wraz z lokalem (domu) i przeniesienia na Ciebie prawa własności tego lokalu (domu) po jego wybudowaniu. Po Twojej stronie powstaje zaś obowiązek zapłaty.

Chociaż jest to kuszące, nie będę się tutaj rozwodził nad charakterem prawnym powołanej umowy. Akademickie wywody nie są celem tego bloga.

Jak wygląda umowa deweloperska?

Pierwszy raz zamierzasz nabyć mieszkanie od dewelopera? Nigdy wcześniej nie widziałeś umowy deweloperskiej. Czego się spodziewać?

Wielu deweloperów na rynku publicznie udostępnia wzorce swoich umów. Parę kliknięć i na pewno znajdziesz jakiś przykład.

Nie mniej jednak, to ustawodawca wskazał, jak taka umowa ma w ogóle wyglądać – i nie szatę graficzną mam tu na myśli.

Nie budzi wątpliwości, że umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem, co do jej wyglądu wiele zależeć będzie od dewelopera oraz konkretnego notariusza, przed którym dochodzi do złożenia podpisów pod umową.

Co musi zawierać umowa deweloperska?

Ustawa zawiera katalog obowiązkowych pozycji, a to:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1 (własności mieszkania lub domu);

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (w tym o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach);

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 (własności mieszkania lub domu);

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jak sam widzisz, tych informacji jest całkiem sporo.

Dlatego też, nie sposób omówić umowę deweloperską w jednym krótkim wpisie.

W kolejnych artykułach przedstawię Ci moje uwagi w odniesieniu do postanowień umowy deweloperskiej.

Podziel się wpisem:
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę? (cz. I)

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *